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31 de diciembre de 2016

Constitución de la Ciudad de México, artículos 14 y 18


Mucho se ha hablado de la palabra “plusvalía” en los artículos 21 y 26 de la nueva Constitución de la Ciudad de México, y posteriormente en el artículo 94 de la Ley de Vivienda de la Ciudad de México; pero nada, o casi nada, se ha hablado de los artículos 14 y 18 de la nueva Constitución de la Ciudad de México. Seguramente, más preocupantes que la confiscación de la plusvalía inmobiliaria, porque sí es una confiscación, aunque los políticos la quieran simular con otros términos, incluso argumentando error de edición.

Cabe hacer hincapié que al momento de escribir las Leyes es obligatorio mantener una redacción especial; diferente, por ejemplo, a la de una novela, relato o artículo periodístico; se deben seguir ciertas reglas y apegarse a la técnica legislativa. No debe tener errores o ambigüedad.

La nueva Constitución de la Ciudad de México (la Ley de vivienda, también) contiene errores de redacción, y puntuación, que dificultan su comprensión y da lugar a dudas y ambigüedad.

Transcribo los artículos 14 y 18, resaltando las frases que nos podrían meter en problemas.

Artículo 14
Ciudad solidaria

G. Derecho a la vivienda
3. Se impulsarán planes accesibles de financiamiento, medidas para asegurar gastos soportables y mecanismos de seguridad jurídica en la tenencia de la vivienda, protección contra el desalojo forzoso y los aumentos desproporcionados de los alquileres.

Artículo 18

Ciudad segura

D. Derecho a la protección ante acciones violentas de autoridades o grupos.
1. Ninguna persona o familia será desalojada sin previa orden judicial.
2. En los casos de desalojos sustentados legalmente, las autoridades de la ciudad garantizarán la protección y la seguridad de las personas y de su patrimonio mediante la elaboración de protocolos de actuación y el desarrollo de políticas que garanticen la información más amplia y su indemnización en los términos previstos por esta constitución.

Cada juez tendrá un criterio diferente para interpretar la Ley, resultado de la ambigüedad en la redacción.

¿Qué puede pasar?

Conflictos

En los casos de terminación o rescisión de contrato de arrendamiento, adeudo de las cuotas condominales, a la entrega del inmueble en una compraventa, en la recuperación de un inmueble por una venta judicial, en la revocación de donaciones, revocación de usufructos, en los comodatos (incluidos de los inmuebles públicos), la restitución del depósito de un bien inmueble, en el secuestro de bienes inmuebles, en el término de un mandato, al contratar una fianza, al contratar un crédito hipotecario, al aplicar la Ley de Extinción de Dominio, en el caso de un despojo, en el caso de revertir una prescripción positiva.

Todavía podríamos encontrar más, pero con los siguientes ejemplos es suficiente para percatarnos que la ambigüedad de los artículos nos perjudicará lo suficiente para pensar en una crisis habitacional.

Arrendamiento

En el caso del arrendamiento: podría dejar a muchas personas, que no pueden comprar un inmueble, en serios problemas. Los arrendadores buscan proteger su inversión. En caso de tener algún conflicto será casi imposible desalojar a los arrendatarios. Si el inquilino no paga, si ha ocasionado problemas con los vecinos, si ha ocasionados destrucción del bien inmueble podrá seguir haciéndolo por tiempo indeterminado, porque la ambigüedad en la Ley permitirá alargar por mucho tiempo, más que el que se toma actualmente, poder desalojar. 

Siempre ha estado prohibido el desalojo forzoso, sólo debe ser por medio de una orden judicial, cosa que cabe comentar que es muy tardada y siempre piensan en el beneficio de los habitantes del inmueble, aunque la Constitución Política nos otorga el derecho de no ser despojados de nuestros bienes. Con la ambigüedad de la Ley, este proceso podría ser muy complicado resultando en pérdidas económicas, y en tiempo, para los arrendadores; además le ordena indemnizar al inquilino. O sea, si deja de pagar el inquilino por varios meses, mientras se lleva el juicio tampoco pagará, y para desalojarlo se le debe indemnizar.

Igual pasa con la nueva Ley de Vivienda, por ejemplo, en el artículo 59, inciso V, habla de esquemas que garanticen la certeza jurídica de la ocupación del inmueble por parte de las y los beneficiarios.

¿Dónde está la equidad en la Ley?, ¿Los propietarios no tienen derechos?

Consecuencias: menos inversión en el sector arrendamiento. Rentas más difíciles de conseguir y más caras.  

Cuotas condominales

En la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito federal, el artículo 59, previene el incumplimiento de pago de las cuotas de los condóminos, podrían embargarse bienes al deudor. En caso de embargo, no podrá llevarse a cabo el mandato judicial por contravenir los artículos 14 y 18 de la nueva Constitución.

Consecuencias: condominios con problemas financieros, provocando deterioro en las instalaciones.

Créditos hipotecarios.

Las instituciones que otorgan los créditos hipotecarios calculan el riesgo de impago de la deuda, por lo tanto, tendrán que ser más meticulosos al momento de estudiar al interesado; en el caso que se le otorgue el crédito, de todos modos, por el riesgo, aplican un cierto porcentaje al interés, por lo que el crédito será más gravoso. Las instituciones piensan en el futuro, si no paga el deudor y quieren recuperar la garantía será muy difícil de lograrlo, porque no podrán desalojar a los incumplidos.

Consecuencias: créditos más difíciles de conseguir, y más caros.

Fianzas

En el caso de las fianzas, es muy parecido al caso anterior. Por tener el riesgo de no poder recuperar la garantía en caso de haber una demanda, serán más meticulosos al momento de contratar y más costosos los servicios por el riego de recuperar la inversión.
Consecuencias: dificultades en contratar las fianzas, y más caras

Comodato

En este caso, cuando una persona, o el propio gobierno, decide otorgar un bien inmueble a otra persona o dependencia para su uso y disfrute gratuitamente, será uy complicado, como en el caso del arrendamiento, poder desalojar al comodatario en caso de que el comodante requiera el bien inmueble.

Consecuencias: pérdida de la confianza en el próximo. Desalienta el tejido social y económico.

Despojo por parte de grupos delictivos

Hay grupos delictivos que despojan de sus bienes inmuebles a los propietarios legítimos. La nueva Constitución de la Ciudad de México los nombra, pero pareciera que sólo por compromiso. No los “combate” legalmente para erradicarlos. Por el contrario, arremete contra los propietarios e inversionistas.

Consecuencias: aunque desde hace varios años estamos sufriendo las secuelas de los despojos, inclusive con acciones violentas; ahora se les protege, casi directamente, en la nueva Constitución.

Leyes que reconocen puntualmente los derechos aludidos en los artículos 14 y 18 de la nueva Constitución de la Ciudad de México.

En la Ley que Regula el Uso de la Fuerza de los Cuerpos de Seguridad Pública del Distrito Federal, en el artículo 28, indica los protocolos que la Policía debe seguir cuando brinde apoyo a las autoridades administrativas o judiciales en casos de desalojos o lanzamientos. Los artículos 31 y 36 explican de la capacitación que deben recibir los elementos de la Policía para cumplimentar sus funciones y del entrenamiento en el uso de las armas permitidas y las técnicas de solución pacífica de conflictos. Los articulo 37 y 38 indican los derechos de las personas afectadas por el uso ilícito de la fuerza por parte de la Policía, y de la obligación de los cuerpos de seguridad pública de contratar seguros que cubra los daños ocasionados por la Policía a las personas y sus bienes en caso de uso ilícito de la fuerza.

Como podemos apreciar, están perfectamente reconocidos en la Ley los derechos a la información y a una indemnización, en caso de proceder. Así mismo, los desalojos forzosos están prohibidos en la Ley, sólo pueden llevarse a cabo por mandato judicial.

La ambigüedad en los artículos 18 y 24 interfieren con otras Leyes y dificultan, o impiden, la impartición imparcial de la justicia.



Temo que la nueva Constitución y la Ley de Vivienda no se han redactado por Juristas expertos, o tienen fines ocultos para beneficio de los poderes fácticos. Tal vez, podrían ser ambos casos. 

20 de diciembre de 2016

La revocación de la propiedad privada y la privatización de la propiedad pública

"La revocación de la propiedad privada y la privatización de la propiedad pública".


Una vez más las prebendas políticas y alianzas con los poderes fácticos ponen en riesgo la integridad de la sociedad, fomentando y legitimando la inseguridad e informalidad.

Los empresarios y comerciantes debidamente establecidos deben pagar impuestos, cuotas del INFONAVIT e IMSS, licencias de funcionamiento, una que otra “mordida” obligatoria y solventar los gastos inherentes de su negocio. Pues, los “comerciantes ambulantes” ahora exigen, con amenazas, que la Constitución de la Ciudad de México regularice la informalidad para ejercer en la vía pública su comercio, alegando sus Derechos Humanos.

Ambulantaje desordenado

Donde hay “ambulantaje” vemos que predomina la inseguridad, con impunidad absoluta ocupan toda la banqueta obligando a los peatones a bajar al arroyo vehicular, en ocasiones invaden el mismo arroyo vehicular provocando más caos vial. Asimismo, son una desigual y desleal competencia para el comercio debidamente establecido. A todo eso se suma el demérito en los valores inmobiliarios donde se plantan.

El máximo responsable de la política de la Ciudad de México ha rebasado los límites de la ineptitud. Dando “patadas de ahogado” quiere a toda costa avanzar hacia las elecciones del 2018. Sus propios compinches le ponen obstáculos a su carrera. Según él, lo “chamaquearon” con los controversiales y desdichados artículos del proyecto de Constitución, mismos que aparecieron por arte de magia en la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, los cuales también tuvo que eliminar. Según su gabinete, la gente, y los que nos dedicamos de toda la vida al sector inmobiliario, no entendimos cuál era su idea. Muy fácil de resolver, aprendan a redactar.

Extrañamente la mayoría, incluidos muchos colegas, han puesto todos los reflectores hacia la palabra “plusvalía”, siendo que son más de 10 puntos los que afectarán directamente la inversión inmobiliaria, pero no sólo a los inversionistas, sino a la población en general. Cuando hay menos inversión en un mercado, lógico, hay menos oferta, por lo tanto, suben los precios.

Ley de Vivienda para la Ciudad de México

Afirma la diputada Margarita Martínez Fisher que la nueva Ley de Vivienda para la Ciudad de México detonará la construcción de 40 mil unidades habitacionales con una inversión de más de $ 50 mil millones de pesos para los próximos dos años. Me gustaría que la Sra. Diputada explicara cómo se logrará eso. Quien va a invertir y en qué influye la Ley de Vivienda para que se llegue a lograr esa inversión. Como es costumbre entre los políticos, no sabe la respuesta.

Su supuesta inversión de $ 50 mil millones de pesos para construir 40 mil unidades habitacionales arroja un precio de inversión por unidad de $ 1,250,000 de pesos a lo cual se le debe sumar la utilidad, que por lo regular es del 40%, entonces cada unidad tendrá un precio de salida de $ 1,750,000 pesos. Su flamante Ley de Vivienda, se supone, que indica que el objetivo es tener inmuebles con un valor de 5,000 a 9,000 unidades de cuenta para la Ciudad de México, que al día de hoy es de 71.68; o sea, cada unidad habitacional no debería de pasar de $ 645, 120 pesos. ¿Cómo explica eso? Acérquese al gremio inmobiliarios Sra. Diputada, le podemos asesorar gratuitamente, por el bien de todos.

Ataque constante al sector inmobiliario

Atacan constantemente al sector inmobiliario, hasta llegan a responsabilizarlo de la “expulsión” de miles de familias hacia las zonas metropolitanas; siendo que la corrupción gubernamental que sirve al clientelismo empresarial creando “inmobiliarios” depredadores, chantajeando y cobrando exageradas dádivas es la responsable del encarecimiento de los inmuebles, porque al final el que paga todo es el comprador.

Exige tus derechos, y cumple tus obligaciones

¿Te vas a quedar sin hacer nada? ¡Muy bien!, pero, entonces, de nada sirve que te quejes.
¿Cómo puedes contribuir a frenar los abusos? Muy fácil, alza la voz, publica, comenta, comparte tu opinión en todo lugar que tengas oportunidad de hacerlo.